➜Hipoteca autopromotor: ¿Qué es y cómo funciona?

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A la hora de plantearse comprar una vivienda, hay quien no se plantea adquirir una que ya esté construida. Ni una que estén en construcción sin que ellos hayan tenido nada que ver. Lo que realmente buscan es construir su propia vivienda. Pero claro, es poco probable que cuenten con todo el dinero necesario para ello, por lo que necesitan pedir una hipoteca. Pero debido a cómo se plantean su construcción, no pueden pedir una hipoteca convencional. En este caso es necesario recurrir a una un poco diferente, conocida como hipoteca autopromotor, existen muchas entidades online que ofrecen este tipo de hipotecas para auto promocionar la construcción de una vivienda.

Hemos preparado un artículo para que puedas saber nuestra opinión sobre las entidades que ofrecen hipotecas de autopromoción.

¿Qué es una hipoteca autopromotor?

Una hipoteca autopromotor es una de las denominaciones por las que se conoce a una hipoteca autoconstrucción. Es decir, por las hipotecas destinadas a la financiación de una vivienda que va a construir para sí quien pide la hipoteca. No puede solicitarse, por tanto, para la financiación de viviendas que en el momento de la petición ya están construidas.

Para pequeños empresarios y autónomos hay entidades que ofrecen préstamos especiales para empresarios y otras que facilitan el acceso a financiación de un autónomo, por lo que pude también ser interesante informarse sobre todas las posibilidades y escoger la más beneficiosa e ideal para la necesidad que tengamos.

¿En qué se diferencia una hipoteca autopromotor de una convencional?

“ Tendrás que contar con una parcela o un terreno para pedir una hipoteca para construir la vivienda ”

Para solicitar una hipoteca autopromotor es necesario contar ya con una parcela de terreno para la construcción de la vivienda. El banco al que se la solicites, de hecho, te lo pedirá como parte de la solicitud. En cambio, cuando se solicita una hipoteca para la compra de una vivienda ya construida o en construcción, no hay que aportar un terreno. La entidad bancaria que concede la hipoteca autopromotor tomará el terreno en cuestión como garantía de la construcción.

Si no quieres aportar el terreno cómo garantía quizás te interesa saber más sobre los préstamos que conceden sin garantía en lugar de las hipotecas autopromotor.

Normalmente, en una hipoteca convencional, la cantidad concedida se ingresa de una vez en la cuenta del hipotecado. Pero en una hipoteca promotor, una vez concedida, el ingreso se va haciendo poco a poco. Es decir, el banco irá dando el dinero, siempre según unos plazos acordados, a medida que vaya avanzando la construcción.

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En la solicitud de cada hipoteca cada solicitante decide el dinero que necesita y, como hemos comentado, el plazo para recibirlo del banco. Una vez concedida, será la empresa que se dedique a la construcción de la vivienda la que se encargue de ir comunicándose con el banco, con el objetivo de aprobar las distintas concesiones de dinero. También para dar fe de que la construcción se está llevando a cabo según lo acordado. Además, informará de las incidencias que puedan influir en el proceso de construcción.

Similitudes entre los dos tipos de hipoteca

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Aparte de que las dos hipotecas se conceden de cara a que el solicitante disponga al final de una vivienda en propiedad, hay varias similitudes entre ambos tipos de hipoteca. El principal es la cantidad máxima que el banco concederá al solicitante. Aunque hace algunos años era posible encontrar entidades que financiasen prácticamente la totalidad del valor de la vivienda, en la actualidad ya no es así. Generalmente, la cantidad máxima que se puede solicitar en una hipoteca autopromotor es del 80% del valor que se calcula que tendrá la construcción. Exactamente el mismo porcentaje que se puede pedir como máximo en el caso de las hipotecas convencionales.

¿Qué pasos hay que dar para solicitar una hipoteca para la construcción de una vivienda?

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La solicitud de una hipoteca autopromotor, en sus primeras etapas, es casi igual que la de una hipoteca para la compra de una casa ya construida o en construcción. Para empezar, el solicitante, que ya tiene un terreno en el que se puede construir, acude a pedirla con una estimación aproximada de lo que costará la construcción. Tras cumplimentar todos los formularios de solicitud, aportando la documentación solicitada, el banco estudiará el caso para decidir si concede o no la hipoteca.

En caso de que la resolución del banco sea favorable, entregará el dinero repartido en varios plazos. Habitualmente el primero de estos plazos, el que se efectúa antes de que empiece la obra, es el más cuantioso. Después, generalmente a lo largo de varios meses según la construcción de la casa vaya avanzando, irá ingresando el resto de lo concedido. Por lo general, las cantidades que irá ingresando el banco cada vez hasta finalizar el abono del crédito serán de una cuantía muy similar, si no idéntica.

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Se te puede exigir al final de la construcción de la vivienda un pago de dinero superior a las cuotas

En la documentación de solicitud de la hipoteca autopromotor puede estar estipulado que además de una cantidad fuerte al inicio y varios plazos, se reparta el dinero del préstamo estableciendo también un pago superior cuando finalicen las obras de construcción.

En muchos casos el constructor, en este caso el autopromotor, cuándo finaliza las obras se encuentra que ha sufrido varios imprevistos y es bastante habitual que no tenga liquidez suficiente para afrontar el pago de la cuota final acordada en la hipoteca de autoconstrucción por lo que una solución a este pequeño contratiempo suelen ser los préstamos de urgente necesidad que facilitan muchas entidades financieras para estos casos.

¿Cómo se devuelve el dinero de la hipoteca?

En una hipoteca solicitada para la compra de una vivienda ya construida o en construcción, desde el primer mes en el que hay que amortizarla hay que comenzar a devolver el dinero prestado, además de los intereses. Pero el sistema de devolución de una hipoteca autopromotor funciona de manera distinta.

“ Mientras dura la construcción sólo se abonaran los intereses que genere el préstamo”

En un principio, mientras dure la construcción de la vivienda, solo se abonarán mensualmente los intereses que genere el préstamo. Es un buen sistema para controlar los gastos en un principio. Será cuando finalice el periodo de construcción (o en otros casos, en un plazo de tiempo estipulado por el banco y el solicitante de la hipoteca y acordado previamente), cuando se comiencen a abonar las mensualidades completas de la amortización de la hipoteca.

¿Qué documentación y trámites imprescindibles se necesitan para pedirlas?

Tal como hemos visto, dado que es imprescindible contar con un terreno en propiedad para efectuar la construcción, será necesario aportar la documentación que acredite su titularidad. Además, también hay que contar con los siguientes documentos:

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  • La aprobación del Colegio de Arquitectos para la construcción. Es decir, que es necesario que una entidad experta certifique que el terreno es apto para la construcción de la vivienda.
  • Prueba de que el terreno está catalogado como urbano. Es decir, certificado para que se pueda construir en él. Si fuese un terreno considerado rústico, no se podría construir una vivienda en él. Por tanto, no serviría ni para levantar la casa ni como garantía para la solicitud del préstamo autopromotor.
  • Licencia municipal para la construcción de la casa, aparte de haberse realizado el presupuesto de la obra de construcción. Este último documento lo tiene que llevar a cabo la constructora.
  • Un certificado de eficiencia energética de la casa.

Esta es toda la información que necesitas saber en caso de que quieras construir una vivienda unifamiliar en un terreno y necesites pedir un préstamo. La hipoteca autopromotor, en caso de cumplir los requisitos necesarios para pedirla, es justo la modalidad de hipoteca que necesitas.

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